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Passi preliminari

Strategy

Il tutto parte con la scelta dell’Istituto. E’ una fase puramente commerciale e di studio, bisognerà ricordarsi che se da un lato è vero che chi cerca trova, dall’altro la scelta sarà reciproca, non saremo solo noi a scegliere l’Istituto ma sarà anche l’Istituto a sceglierci una volta contattato. Non​​​ stanchiamoci di chiedere, bussiamo alla porta di più Istituti per poter poi confrontare fra loro le varie proposte, bisognerà avere sete di informazioni ed il segreto starà ovviamente nell’ottenere le migliori condizioni di mercato per il prodotto che più si addice alle nostre esigenze ed al nostro essere.​​

​Teniamo presente che non è detto che fra gli Istituti più convenienti vi sia la banca presso cui si ha un conto corrente. Niente paura, è la legge a stabilire che si può comunque intrattenere il rapporto di conto corrente presso una banca ed il mutuo presso un'altra.

 

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Per la scelta ci si può anche rivolgere a mediatori creditizi che lavorano contemporaneamente con più banche, verificando preventivamente che siano realmente indipendenti e che quindi possano offrire il miglior consiglio del momento. In questo caso bisogna valutare il costo dell'intermediazione e farselo includere nel Taeg, in modo tale da semplificare i confronti e ottimizzare la scelta.

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Come accennato poco sopra, è fondamentale informarsi. I primi aspetti riguardano i tassi (fisso, variabile, misto), poi bisognerà addentrarsi anche in altri tecnicismi di non poco conto (durata, costi accessori, polizze assicurative ecc…).
Prima di procedere alla richiesta di preventivi definitivi, meglio avere le idee chiare su cosa si cerca e cosa eventualmente il mercato può riservarci.

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Ad esempio, per quanto riguarda la durata, molti pur di pagare una rata molto bassa chiedono durate lunghissime (dai 30 anni in su). Prima però sarebbe meglio verificare quanti interessi in più si pagano passando da un mutuo di 20 anni ad uno di 30 o oltre. La durata va ponderata con attenzione. Idem come sopra per il tasso.

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Per un’accurata analisi sull’impegno che andremo ad assumere sottoscrivendo il mutuo, per prima cosa dovremo metterci al lavoro praticando una sorta di stress-test sul nostro reddito disponibile che ci porterà a determinare l’importo della rata sostenibile. Come?Tutto parte dal reddito netto mensile (possibilmente al netto di straordinari e trasferte o comunque depurato di tutte quelle componenti che non abbiano carattere fisso e continuativo). Ovviamente in caso di mutuo cointestato bisognerà sommare il reddito netto mensile dei vari cointestatari. A questo punto bisognerà sottrarre le varie spese sostenute mensilmente, siano esse per la sussistenza personale o per la (stimata?) gestione e conservazione dell’abitazione. In pratica sotto questo capitolo di spesa si annovera la liquidità necessaria per pagare le imposte, le bollette e tutte quelle spese varie sostenute quotidianamente per vivere.Se si hanno figli a carico, in media, bisognerà sottrarre circa 300 euro cadauno.Si dovrà inoltre decurtare il reddito netto mensile da tutte le rate eventualmente sostenute per altri finanziamenti in corso.Troveremo così il reddito disponibile su base mensile. Calcolando il 60-65% di tale somma, scopriremo l’ammontare della rata sostenibile.



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Esempio:

Poniamo che due mutuatari, con un figlio di 2 anni a carico, abbiano uno stipendio mensile netto di 1.350,00 € cadauno. Il mantenimento della casa e le varie spese familiari su base mensile pesano per un totale di € 1.200,00. Uno dei due inoltre deve rimborsare un prestito acceso per l’acquisto dell’auto avente una rata mensile di € 200,00.

Procediamo al calcolo:

A. reddito mensile netto complessivo: 1350,00 € x 2 = 2.700,00 €

B. reddito mensile netto meno la quota per il figlio a carico: 2.700,00 € - 300,00 € = 2.400,00 €

C. punto B meno le varie spese familiari calcolate su base mensile: 2.400,00 € - 1.200,00 € = 1.200,00 €

D. C meno l’impegno finanziario in essere su base mensile: 1.200,00 € - 200,00 € = 1.000,00 €

E. 60% di quanto riportato al punto D: 60% di 1.000,00 € = 600,00 €

La rata sostenibile per la famiglia riportata nell’esempio ammonta quindi ad € 600,00.

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Determinata la rata sostenibile, anche mediante alcuni siti internet specializzati, possiamo passare a definire durata e tasso che corrispondono a quanto nelle nostre possibilità.

In questa fase, qualora si fosse propensi a sottoscrivere un mutuo a tasso variabile, bisognerà tenere in considerazione un possibile aumento della rata proprio in virtù dei possibili aumenti del tasso di indicizzazione.

Oltre alle capacità reddituali, bisognerà determinare il probabile valore di mercato dell’immobile da porre a garanzia. Questo dato è fondamentale per verificare la capienza economica dell’immobile in relazione al capitale richiesto a mutuo c.d. loan to value (LTV), ottenuto appunto mediante il rapporto fra l’ammontare del mutuo richiesto ed il valore dell'immobile. Alcuni Istituti concedono mutui solo fino al 60-70% del valore dell'immobile e non si spingono fino al più comune 80% (dopo tale soglia la banca è obbligata a stipulare un'assicurazione a copertura dell'importo eccedente). Ne deriva quindi che si potrà richiedere un mutuo solo se si ha un minimo di disponibilità finanziaria da parte. Ovviamente più se ne ha e più si risparmierà, perché più basso sarà il loan to value meno caro, tendenzialmente, sarà il mutuo e di conseguenza più sostenibile sarà la rata.

In questa fase bisognerà anche porre grande attenzione ai tempi necessari per ottenere il mutuo, cioè a quel lasso di tempo che intercorre tra la presentazione della documentazione e l’effettiva erogazione della somma. La prassi diffusa è quella prima di cercare la casa per poi, una volta trovata, farsi in quattro per ottenere il mutuo, finendo così per firmare il primo contratto che si trova, che non è detto sia  quello che più si addice a noi stessi.

In alcuni casi può capitare di non ricevere il finanziamento nei tempi prefissati all’interno del compromesso (momento in cui si è versata una caparra confirmatoria), ecco perché è consigliabile partire alla ricerca di un potenziale mutuo prima di aver trovato l'immobile e, quando trovato, inserire nella proposta d'acquisto la clausola "salvo mutuo", che ci protegge nel caso in cui il finanziatore si tirasse indietro all'ultimo minuto.

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