Elenchiamo di seguito le variabili su cui il mutuatario dovrà concentrarsi nel fatidico momento della scelta del mutuo “perfetto”.



• Prodotto: ovviamente quando si parla di prodotto di mutuo la differenza più nota è quella fra tasso fisso e tasso variabile. Euribor o Irs? Questo è il problema…
  La stessa crisi che ha fatto impennare gli spread ha abbattuto non di poco gli indici europei di riferimento per i mutui (Euribor per i mutui a tasso variabile ed Eurirs per quelli a tasso fisso); la stessa crisi economica e soprattutto la tensione sul debito sovrano europeo spinge gli investitori a rifugiarsi sul Bund tedesco. Cosa c’entra il Bund tedesco? Al rendimento di quest’ultimo è in linea teorica collegato l'andamento degli Eurirs che, quindi, sono attualmente sui minimi storici.
  Sebbene si tratti di un tasso storicamente non elevato, spunta un T.A.N. più alto rispetto al variabile. A questo punto nei pensieri del mutuatario è probabile che scatti un'altra, giustificata domanda: ma se poi i tassi dovessero salire? Non è quindi meglio fare il fisso da subito, pagare un po' di più ma stare tranquilli? Per rispondere a questo quesito il consumatore dovrà considerare tutte le variabili tenendo presente che il rimborso dei mutui in Italia avviene mediante piani di ammortamento c.d. “alla francese”, ovvero caratterizzato da quote interessi decrescenti (in quanto calcolate su un capitale residuo che decresce), e quote capitali crescenti (in quanto calcolate sottraendo alla rata (costante) una quota interessi sempre più piccola). E’ importante attenzionare anche questo aspetto in quanto l’effetto dei tassi di interessi si avverte maggiormente nel primo periodo del piano di ammortamento, mentre successivamente tende ad influire sempre meno sulla composizione della rata.

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• Spread: associato al mondo mutui, il termine spread rappresenta il “ricarico”, il margine che ogni Istituto finanziatore decide di aggiungere al tasso - base quale proprio introito.
  Il principio è quello alla base del commercio, l’Istituto compra il denaro finanziandosi ad un determinato prezzo (tasso di interesse interbancario) rivendendo poi quanto comprato con un margine che consenta di ottenere guadagno. Questo margine prende il nome di spread.
  Lo spread, oltre a consentire la realizzazione di guadagni concorrendo alla quanto meno compensazione delle spese di gestione dell’ente creditizio e della pratica di mutuo, ha soprattutto la funzione di remunerare il rischio di raccolta e di credito assunti dall’Istituto con il perfezionamento dell’operazione.
  A parte per particolari prodotti di mutuo ormai inusuali, lo spread fissato alla data di stipula del mutuo resta invariato per tutta la durata del finanziamento. Uniche strade per la modifica dello stesso saranno la rinegoziazione del finanziamento oppure la “più drastica” surroga.

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• Durata ammortamento e periodicità rate: la durata del mutuo è un aspetto per nulla di poco conto. Certo, obbligarsi ad esempio per i prossimi 30 anni a rimborsare un prestito è già di per sé rilevante, ma lo è ancor di più se proprio in funzione della scelta temporale che si farà potrà variare in meglio o in peggio il proprio tenore di vita.
  Più lunga sarà la durata del mutuo,  a parità di T.A.N., minore sarà la rata periodica da corrispondere all’Istituto.
  E’ chiaro che, a parità di tasso di interesse e importo mutuato, più ravvicinata sarà la scadenza del mutuo  maggiore sarà la rata.
  Da qui ne deriva un’attenta analisi del proprio budget familiare, valutando in ogni aspetto (tenendo presenti nei limiti anche i possibili imprevisti), le proprie disponibilità economiche.

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• Spese ed oneri accessori: è bene sapere che quando si accende un mutuo è necessario pagare alcune spese inerenti l'accensione stessa ed il rimborso del mutuo. Tali spese prendono il nome di oneri accessori.
  Nella maggior parte dei casi tali costi vengono rappresentati da spese di istruttoria, spese di perizia, spese notarili, imposta sostitutiva, spese per coperture assicurative.

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• Preammortamento: prende il nome di preammortamento quel più o meno limitato periodo iniziale seguente alla stipula del finanziamento, in cui si corrispondono rate di soli interessi (senza quota capitale).
  Lo scopo del preammortamento è quello di attribuire scadenze alle rate dei mutui in funzione dei meccanismi interni di approvvigionamento del denaro dell’Istituto mutuante.
  Non è possibile delineare regole generali in materia, ogni Istituto ha proprie consuetudini e proprio modus operandi; solitamente il preammortamento “accompagna” i finanziamenti fino alla fine del mese di erogazione (c.d. preammortamento tecnico).
  Ad esempio, stipulando un contratto di mutuo il giorno 10 del mese di Settembre, se non venisse applicato un periodo di preammortamento tutte le rate scadrebbero il giorno 10 dei mesi successivi. Se invece, viene attuato un preammortamento della durata di 20 giorni, fino a fine Settembre, le rate scadranno alla fine di ogni mese e decorreranno dal primo del mese successivo.
  L'argomento merita un’attenzione particolare da parte del mutuatario in quanto periodi di preammortamento estesi rischiano di rappresentare una voce di spesa assolutamente da non sottovalutare.
  Oltre che per politiche di tesoreria dell’Istituto, il preammortamento può essere utilizzato anche in funzione dell’economia domestica del mutuatario il quale così facendo può ricondurre la scadenza (e quindi l’addebito) delle rate ad esempio alla data di accredito dello stipendio.
  Di per sé non vi sono significativi vantaggi economici nel sostenere periodi di preammortamento eccetto il versare in quell’arco temporale una rata più bassa (costituita da soli interessi), rispetto alla rata di ammortamento. Trattandosi di interessi, le somme versate a questo titolo possono essere contemplate ai fini della detrazione fiscale.
  In sede di contrattazione commerciale, per evitare conflitti e spiacevoli sorprese, è consigliabile accertarsi preventivamente di quale sia il modus operandi dell’Istituto al riguardo, limitando così al minimo indispensabile la durata complessiva di tale periodo.